איך בוחרים דירה חדשה בפינוי-בינוי?

בשורה אחת

לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המנגנון המומלץ לבחירת דירות התמורה הוא כזה: שמאי מדרג את הדירות הקיימות, היזם מודיע אילו דירות מיועדות לתמורה, ובעלי הדירות בוחרים לפי סדר הדירוג. מומלץ לשלב בהסכם גם אפשרות להגדיל או להקטין את הדירה ולבקש שינויים פנימיים. זה מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. את התנאים בפועל קובע ההסכם של כל פרויקט.

עודכן לאחרונה: 13.10.2026. המידע מבוסס על "מדריך להסכם פינוי בינוי" של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הנוסח המומלץ והחקיקה עשויים להשתנות.

איך מתחלקות דירות התמורה בין בעלי הדירות?

המדריך ממליץ לכתוב בהסכם שדירות התמורה יפוזרו בין כל הבניינים החדשים, וששמאי יקבע את בסיס החלוקה. המנגנון המומלץ מתנהל בשלושה שלבים:

1. דירוג. אחרי קבלת תוכנית בנין עיר (תב"ע), שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירות הקיימות, מחלק אותן לקטגוריות (למשל דירות קטנות, בינוניות, גדולות או מיוחדות) ומדרג אותן בכל קטגוריה.
2. הודעת היזם. היזם מוסר לעורך הדין של בעלי הדירות אילו דירות בפרויקט מיועדות לשמש דירות תמורה.
3. בחירה. בעל הניקוד הגבוה בכל קטגוריה בוחר ראשון את הדירה שהוא רוצה, בעל הניקוד השני בוחר שני, וכן הלאה. המדריך ממליץ לוודא שבמפגש הזה נוכחים השמאי, עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ונציג היזם.

כמה גדולה תהיה הדירה החדשה?

המדריך אינו מציין מספר. הוא מתאר שאפשר לקבוע את התוספת לשטח הדירה כתוספת אחידה במטרים או באחוזים משטח הדירה הקיימת. אפשר גם לתת תוספת בגלל הבדלי קומה, הצמדת גן או גג, או שיפוצים ניכרים.

כשיש כמה טיפוסי דירות, נהוג לקבוע מפתח תמורה, כלומר כמה גדולה דירת התמורה לכל סוג דירה. המפתח שונה לכל טיפוס, אך אחיד לכל הדירות מאותו טיפוס. דוגמה מהמדריך: בעלי דירות של שלושה חדרים יקבלו דירת תמורה של ארבעה חדרים, ובעלי דירות של ארבעה חדרים יקבלו חמישה חדרים. מרפסת שנבנתה בהיתר יכולה להיות בסיס למפתח שונה.

האם כולם מקבלים יחס שווה?

המדריך ממליץ לקבוע בהסכם שהיזם לא ייתן לאף בעל דירה תמורה נוספת מעבר להסכם, בכסף או בשווה כסף, אלא אם נתן אותה לכולם לפי חלקם או שנציגות בעלי הדירות הסכימה מראש ובכתב. יוצאים מכלל זה מקרים שבהם החוק מחייב תמורה נוספת, או שמוגבלות מחייבת פתרון מיוחד.

אפשר להגדיל או להקטין את הדירה?

המדריך ממליץ לשלב בהסכם מנגנון שמאפשר לבעל דירה לבקש דירה גדולה או קטנה מדירת התמורה שמגיעה לו, ולהוסיף או לקבל את ההפרש הכספי. מקובל להגביל את ההיענות לבקשות כאלה משיקולי תכנון. מקובל גם שמי שמבקש את השינוי נושא בתשלום המס שיתחייב ממנו, אם יחול.

אפשר לשנות דברים בתוך הדירה?

המדריך ממליץ על מנגנון לשינויים פנימיים:

• היזם מודיע לבעלי הדירות על קבלת היתר הבנייה בסמוך לקבלתו, ומאפשר להגיש בקשות בתוך פרק זמן קצוב.
• מוצע שלא יידרש תשלום נוסף על שינויים פנימיים שאינם דורשים השקעה רבה של חומרים ועבודה ואינם משפיעים על תוכניות הבניין.
• על שינויים ושדרוגים בתשלום מוצע לקבוע שיעור הנחה מהמחירים שהיזם מציע לרוכשי דירות בפרויקט.

מה כדאי לבדוק?

כדאי לבדוק עם עורך דין שנבחר על ידי בעלי הדירות איך בדיוק נכתב בהסכם מנגנון הבחירה, מה מפתח התמורה ומה ההגבלות על שינוי גודל. לרשימה מלאה: מה לבדוק לפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי?

לסקירה כללית: מה מקבל בעל דירה בפינוי-בינוי?

מקורות

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "מדריך להסכם פינוי בינוי" (מלווה את "הסכם המדף"), gov.il