מה מקבל בעל דירה בפינוי-בינוי?

בשורה אחת

לפי הנוסח המומלץ של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעל דירה בפינוי-בינוי מקבל דירה חדשה בשטח גדול יותר, בדרך כלל עם מחסן וחניה. היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, לפי הנהוג גם הובלה, ומפקיד ערבויות כספיות מהגורם המממן. אלה תנאים מומלצים, ומה שמחייב הוא ההסכם של כל פרויקט, ולכן כדאי לבדוק אותו עם עורך דין שבחרו בעלי הדירות.

עודכן לאחרונה: 12.10.2026. המידע מבוסס על "מדריך להסכם פינוי בינוי" של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הנוסח המומלץ והחקיקה עשויים להשתנות.

מה זה הסכם פינוי-בינוי?

הסכם פינוי-בינוי הוא חוזה בין היזם לבעל דירה. בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את זכויותיו בדירה כדי שהבניין יהרס ויוקם במקומו בניין חדש. בתמורה הוא מקבל את מה שמפורט בהסכם.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה נוסח מומלץ ("הסכם המדף") ומדריך שמלווה אותו. המדריך מתאר מה נהוג לכלול בהסכם ומה מומלץ לדרוש. הוא אינו חוק, ובחלקים ממנו כתוב במפורש "מומלץ", "נהוג" או "מוצע". כשהמדריך מפנה לחוק, נציין זאת.

איזו דירה מקבלים?

לפי המדריך, מקבלים דירה חדשה בשטח גדול יותר, על פי רוב עם מחסן וחניה. המדריך אינו נוקב במספר מטרים. הוא מציין שאפשר לקבוע את התוספת כתוספת אחידה במטרים או כאחוז משטח הדירה הקיימת. אפשר גם לקבוע תוספת בגלל הבדלי קומה, הצמדת גן או גג ושיפוצים ניכרים בדירה.

כמה נקודות נוספות מהמדריך:

• מפתח תמורה שונה לכל סוג דירה. מפתח תמורה הוא הכלל שקובע איזו דירה מקבל כל בעל דירה. כשיש כמה טיפוסי דירות בבניין, נהוג לקבוע מפתח שונה לכל טיפוס, אחיד לכל הדירות מאותו טיפוס. בדוגמה של המדריך, בעלי דירות של 3 חדרים יקבלו דירה של 4 חדרים, ובעלי דירות של 4 חדרים יקבלו 5. מרפסת שנבנתה בהיתר יכולה להיות הבדל בין טיפוסים.
• יחס שווה. מומלץ לקבוע בהסכם שהיזם לא ייתן לבעל דירה תמורה נוספת מעבר להסכם, אלא אם ניתנה לכל הדיירים באופן יחסי או שנציגות הדיירים הסכימה מראש ובכתב. יוצאים מן הכלל מקרים חריגים, כשהחוק מחייב תמורה נוספת או כשמוגבלות מחייבת פתרון מיוחד. ראו גם: הקמת נציגות דיירים.
• בחירת דירות התמורה. דירות תמורה הן הדירות החדשות שהיזם נותן לבעלי הדירות. מומלץ ששמאי מקרקעין יעריך את הדירות הקיימות, יחלק אותן לקטגוריות וידרג אותן. היזם מוסר לעורך הדין של הדיירים אילו דירות מיועדות לשמש דירות תמורה, ובעלי הדירות בוחרים לפי הדירוג. מומלץ שבמפגש יהיו נוכחים השמאי, עורך הדין של הדיירים ונציג היזם.
• הגדלה או הקטנה של דירה. מומלץ לשלב בהסכם מנגנון שמאפשר לבעל דירה לבקש דירה גדולה או קטנה יותר ולשלם או לקבל את ההפרש. מקובל להגביל את ההיענות לבקשות כאלה משיקולי תכנון, ומקובל שמי שביקש את השינוי נושא במס שיתחייב ממנו, אם יחול.
• שינויים בתוך הדירה. מומלץ לשלב בהסכם מנגנון לשינויים פנימיים. היזם מודיע לבעלי הדירות על קבלת היתר הבנייה בסמוך לקבלתו, והם יכולים להגיש בקשות בתוך פרק זמן קצוב. מוצע שהיזם לא ידרוש תוספת תשלום על שינויים פנימיים שאינם מצריכים השקעה רבה בחומרים ובעבודה. על שינויים ושדרוגים בתשלום מוצע לקבוע הנחה מהמחירים שהיזם מציע לרוכשי דירות בפרויקט.

מי משלם שכר דירה והובלה בזמן הבנייה?

היזם משלם. לפי המדריך, היזם מממן את דמי השכירות החודשיים בדירה החלופית לכל תקופת ביצוע הפרויקט, מהפינוי ועד מסירת הדירה החדשה.

מומלץ ששמאי הפרויקט יקבע את דמי השכירות סמוך למועד הפינוי, לפי המקובל בסביבת הפרויקט בדירות דומות. מוצע לקבוע מנגנון הצמדה (עדכון השכר לפי שינויים במדד או בשוק), ומומלץ שהתשלום יועבר מראש עבור כל רבעון. נהוג שהיזם מממן גם את ההובלה מהדירה הקיימת לדירה הזמנית, וממנה לדירה החדשה.

אילו ערבויות מקבלים?

ערבויות הן חלק מרכזי בהגנה על בעלי הדירות. לפי המדריך, היזם מפקיד בידי בעלי הדירות או בא כוחם ערבויות כספיות כתנאי לפינוי הדירות הקיימות, וערבות הרישום מופקדת, לפי המדריך, במועד המסירה. הערבויות ניתנות על ידי הגורם המממן את הפרויקט, כמו בנק או חברת ביטוח. המדריך מפרט ארבעה סוגים:

לגבי ערבות שכר דירה, מומלץ לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית, כלומר ערבות שהבנק משלם בהצגתה ובלי הליך משפטי, כדי לא לחשוף את בעל הדירה לתביעות מצד משכיר הדירה החלופית.

ומה לגבי עלויות התחזוקה?

בניין חדש יקר יותר לתחזוקה, בעיקר בגלל מערכות מורכבות כמו מעליות, מערכות כיבוי אש וגנרטורים. לכן מומלץ לדרוש שהיזם יקים קרן ייעודית לתקופה שיוסכם. מומלץ שהתשלום ייקבע לפי ההפרש בין דמי ועד הבית הישנים לחדשים, ושהקרן תנוהל על ידי עורך דין או חברת נאמנויות.

לפי המדריך, החוק מחייב את היזם לממן את תוספת הוצאות התחזוקה לבעל דירה שהוא או בן זוגו הגיע לגיל פרישה במועד קבלת הדירה החדשה, שזו דירתו היחידה, והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980. המימון הוא לחמש שנים וניתן רק כל עוד בעל הדירה מתגורר בה.

האם יש הוראות מיוחדות למבוגרים ולבעלי מוגבלות?

כן. לפי המדריך, החוק מאפשר ליזם להציע חלופות מיוחדות לבעלי דירות מבוגרים. חלים תנאים של גיל ושל משך מגורים בדירה, ואת התנאים המדויקים כדאי לקרוא במדריך עצמו ולבדוק עם עורך דין.

• בני 75 ומעלה: שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של דירת התמורה, אם יש אפשרות תכנונית לכך, או דירה קטנה יותר ותשלום ההפרש במזומן.
• בני 80 ומעלה: גם דיור מוגן, כשיתרת התמורה משולמת במזומן, או דירה חלופית שהיזם רוכש עבורם ובשמם בשווי דירת התמורה, או קבלת שווי דירת התמורה במזומן כדי לרכוש דירה חלופית.

אם בעל הדירה או אדם שמתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, היזם מחויב להציע לו דירה מותאמת לצרכיו, גם בתקופת הבנייה וגם בדירה החדשה.

מה חותמים עליו, ומה נדרש מבעל הדירה?

לפי המדריך, ההסכם נכנס לתוקף רק אם מתקיימים בו תנאים מתלים. תנאים מתלים הם תנאים שבלעדיהם ההסכם לא נכנס לתוקף. אלה התנאים המרכזיים הנהוגים במרבית ההסכמים:

• הסכמת הרוב הדרוש: לפחות 80% מבעלי הדירות בפרויקט ו-67% בכל בניין.
• הכרזת שר הבינוי והשיכון על המתחם כ"מתחם פינוי-בינוי".
• אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה למתחם.
• הוצאת היתר בנייה.
• חתימה על הסכם ליווי עם הגורם שמממן את הפרויקט.

אם אחד התנאים לא מתקיים בתוך הזמן שנקבע בהסכם, ההסכם נחשב כאילו לא נכנס לתוקפו.

המדריך מציין גם תנאים מפסיקים, כלומר תנאים שמאפשרים לבטל את ההסכם. לפעמים נקבע בהסכם תנאי שמאפשר ליזם לבטל אם אינו מגיע לרווח יזמי מינימלי. תנאי נוסף: אם התוכנית המאושרת מאפשרת תמורות נמוכות בהרבה מאלה שנקבעו בהסכם, בעלי הדירות רשאים לקבל את ההצעה המופחתת או לדחות אותה, ואם ידחו אותה ההסכם יבוטל.

מבעל הדירה נדרש, לפי המדריך:

• להסדיר את רישום הזכויות ולפעול להסרת שעבודים ועיקולים מהדירה. שעבוד הוא זכות שנרשמה לטובת גורם אחר, כמו בנק, על הדירה.
• נהוג שהיזם רושם הערת אזהרה על זכויות בעל הדירה בטאבו. זה רישום שמבטיח את ההתחייבות למכור ליזם ומונע מכירה לאחר.
• על פי רוב חותמים על כמה ייפויי כוח, כלומר מסמכים שמסמיכים את היזם לחתום בשם בעלי הדירות. הם נוגעים לתכנון, לנכס, למס, להערת האזהרה ולהליכים נגד דיירים סרבנים.
• לשתף פעולה בקידום הפרויקט ולפנות את הדירה במועד.

מה אם בעל דירה מסרב? לפי המדריך, אם נחתם הרוב הנדרש, החוק מאפשר לתבוע בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר, או לבקש מבית המשפט לאשר את העסקה. אלה מצבים שהמדריך מונה כסירוב סביר: העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצע דיור חלופי לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות, נסיבות אישיות מיוחדות שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית או בלתי הגיונית, מוגבלות בלי התאמות במגורים החלופיים, או בעל דירה מבוגר שלא הוצעו לו החלופות שלעיל.

מה כדאי לבדוק לפני החתימה?

המדריך עצמו קובע שאינו תחליף לייעוץ משפטי. הוא מציין שלפני החתימה חשוב לוודא:

1. קבלת ייעוץ משפטי מעורך דין שנבחר על ידי בעלי הדירות.
2. קריאה והבנה של ההסכם ונספחיו בליווי עורך הדין.
3. חתימה בנוכחות עורך הדין וקבלת עותק מהמסמכים החתומים.

לפי המדריך, על פי רוב היזם נושא בשכר אנשי המקצוע שבחרו בעלי הדירות, ובהם עורך דין, שמאי ומפקח. מומלץ לחתום עם כל אחד מהם על הסכם נפרד שמפרט שירותים ושכר, ושהיזם יאשר בחתימתו שהוא נושא בעלות. הכתוב כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

לפירוט לפי נושא: ערבויות בפינוי-בינוי, שכר דירה והובלה בזמן הבנייה, מה קורה אם לא רוצים לחתום, ומה לבדוק לפני החתימה.

לקריאה נוספת: איך לבחור מארגן דיירים? 7 שאלות שחייבים לשאול, חוק המארגנים - המדריך השלם לבעלי דירות, ועל מסלול אחר של התחדשות, מה ההבדל בין תמ"א 38/1 ל-38/2.

מי עומד מאחורי האתר?

גג לדייר היא החברה שמאחורי האתר. החברה מלווה ומייצגת בעלי דירות בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית ופינוי-בינוי מול יזם: ארגון דיירים, בדיקת היתכנות, ניהול משא ומתן, בחירת יזם וליווי עד מסירת המפתח. שכר הטרחה משולם על ידי היזם, ללא עלות לבעלי הדירות.

אם קיבלתם הצעה להסכם, הציגו אותה לעורך דין לפני החתימה.

מקורות

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "מדריך להסכם פינוי בינוי" (מלווה את "הסכם המדף"), gov.il