אילו ערבויות מקבל בעל דירה בפינוי-בינוי?
תמצית המאמר
ערבות חוק מכר, ערבות שכר דירה, ערבות מס וערבות רישום: למה כל אחת נועדה, מתי היא בתוקף ומה מומלץ לבדוק, לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
שאלות שנענות במאמר
- →מי מפיק את הערבויות בפינוי-בינוי?
- →מתי היזם צריך למסור את הערבויות?
- →מה זו ערבות בנקאית אוטונומית?
בשורה אחת
מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרט ארבעה סוגי ערבויות כספיות: ערבות חוק מכר, ערבות שכר דירה, ערבות מס וערבות רישום. הן מבטיחות את כספם של בעלי הדירות, את תשלום שכר הדירה בתקופת הבנייה, את תשלומי המס ואת רישום הדירות החדשות. זה תיאור של הנוסח המומלץ. הערבויות בפועל נקבעות בהסכם של כל פרויקט.
נקודות מפתח
- ✦הערבויות מופקות על ידי הגורם המממן את הפרויקט, כמו בנק או חברת ביטוח.
- ✦מומלץ לקבוע שפינוי הדירות ייעשה כנגד מסירת הערבויות.
- ✦לערבות שכר דירה מומלצת ערבות בנקאית אוטונומית.
- ✦ערבות הרישום מופקדת בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים.
עודכן לאחרונה: 12.10.2026. המידע מבוסס על "מדריך להסכם פינוי בינוי" של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הנוסח המומלץ והחקיקה עשויים להשתנות. זה מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
מתי מקבלים את הערבויות?
לפי המדריך, היזם מפקיד את הערבויות הכספיות בידי בעלי הדירות או בא כוחם כתנאי לפינוי הדירות הקיימות. הן נועדו להבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו לפי ההסכם. הגורם המממן שמלווה את הפרויקט, כמו בנק או חברת ביטוח, הוא שמפיק אותן.
מומלץ גם לכתוב בהסכם שהפינוי ייעשה כנגד מסירת הערבויות. ערבות הרישום מופקדת במועד אחר: לפי המדריך, במועד מסירת הדירות החדשות.
מה כל ערבות מבטיחה, ומתי היא בתוקף?
ערבות חוק מכר. מבטיחה את כספם של בעלי הדירות אם יש כשל בפרויקט, ולכן גובהה כשווי הדירה החדשה. היא בתוקף עד שהעירייה נותנת אישור אכלוס (אישור שמאפשר להיכנס לגור בבניין) והדירה החדשה נמסרת.
ערבות שכר דירה. מבטיחה שהיזם ישלם את שכר הדירה החודשי גם אם הבנייה מתארכת או שהיזם נקלע לקשיים כספיים. היא בתוקף עד מסירת הדירה החדשה, ומומלצת לה ערבות בנקאית אוטונומית. לפי המדריך, היזם מממן את שכר הדירה מהפינוי ועד המסירה.
ערבות מס. מומלץ לדרוש אותה כשהמתחם לא יוכרז כ"מתחם פינוי-בינוי" (אזור שהשר הכריז עליו כך כדי להבטיח זכאות להטבות מיסוי), ולכן לא יינתן פטור ממיסים. היא מבטיחה את תשלומי המס שיידרשו בגין העסקה. המדריך אינו מציין עד מתי היא בתוקף.
ערבות רישום. מבטיחה שהיזם ירשום בלשכת רישום המקרקעין את הבית המשותף החדש ואת זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות. היא מופקדת בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים במועד מסירת הדירות החדשות, כנגד השבת ערבות חוק מכר וערבות שכר הדירה ליזם.
מה כדאי לבדוק עם עורך הדין?
מומלץ לברר, לפני החתימה, מול עורך דין שבחרו בעלי הדירות:
- אילו מארבעת סוגי הערבויות שהמדריך מפרט כלולים בהסכם, והאם ערבות מס רלוונטית, בהתחשב בהכרזת המתחם.
- האם הפינוי מותנה במסירת הערבויות.
- האם גובה ערבות חוק מכר הוא כשווי הדירה החדשה.
- האם ערבות שכר הדירה היא ערבות בנקאית אוטונומית, והאם היא בתוקף עד מסירת הדירה.
- מי מחזיק בכל ערבות.
הרשימה מבוססת על תוכן המדריך והמלצותיו, והיא אינה ייעוץ משפטי. עורך הדין יכול לבדוק את הנוסח המדויק בהסכם.
לסקירה רחבה יותר של מה מקבל בעל דירה, ראו: מה מקבל בעל דירה בפינוי-בינוי?.
מקורות
שאלות נפוצות
- מי מפיק את הערבויות בפינוי-בינוי?
- לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הערבויות מופקות על ידי הגורם המממן שמלווה את הפרויקט, כמו בנק או חברת ביטוח. היזם מפקיד אותן בידי בעלי הדירות או בא כוחם.
- מתי היזם צריך למסור את הערבויות?
- לפי המדריך, היזם מפקיד ערבויות כספיות כתנאי לפינוי הדירות הקיימות. מומלץ לקבוע בהסכם שהפינוי ייעשה כנגד מסירת הערבויות. ערבות הרישום מופקדת במועד מסירת הדירות החדשות.
- מה זו ערבות בנקאית אוטונומית?
- זו ערבות שהבנק משלם בהצגתה, בלי צורך בהליך משפטי. לפי המדריך, מומלץ לדרוש ערבות כזו להבטחת שכר הדירה, כדי שבעלי הדירות לא ייחשפו לתביעות מצד משכיר הדירה החלופית.
- האם צריך עורך דין כדי לבדוק את הערבויות?
- המדריך אינו תחליף לייעוץ משפטי, והוא ממליץ להתייעץ עם עורך דין שנבחר על ידי בעלי הדירות לפני החתימה. לפי המדריך, עורך הדין של הדיירים גם מחזיק בנאמנות את ערבות הרישום.